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郑州将迎最猛“出货期”,风向要变?

来源:米宅    时间:2023-05-24 19:39:20

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2月,郑州完成了今年第一波集中供地。

供应量不算大,共11块。


【资料图】

主城除了建业拿下五龙口盛悦府的后续地块,其余都是各区城投自己托底。

最近,郑州新一轮供地终于有了消息!

今年郑州首场土地市场推介会中,44宗2159亩全新地块亮相!

部分地块已列入供地清单,即将挂牌拍卖。

这里面,住宅用地33宗,合计1784亩。

而真正在四环内主城区的宅地有21宗,加上四环外滨河新区的2宗,一共是23宗地。

这些地块的大致位置,都帮大家标出来了。

快看:

老管城又要上新项目了。

中原老城也要热闹起来了。

惠济终于有新动静了。

二七四环边又要开始活跃了。

常西湖新区南也要有新盘了。

我们一定要把目光聚集到四环内。

这是在郑州选区域的第一个黄金法则。

你去看地铁就可以了,能出四环的地铁寥寥无几,也告诉你了四环以外地铁也不想去。

因为投入产出比较差,ZF投入也不值当,所以你买房要知道四环之外很多都是坑。

而以上这些地块,都在四环内,要格外引起重视!

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如果它们能顺利落地,郑州主城风向接下来也会有变化!

咱们先说老管城。

一直都非常缺好项目,这次推介的地块位置都不错,地块指标也不错。

还有一块在三环外的管南片区,属于金岱科创城。

老管城接下来会比较热闹。

绿都凤凰悦府、蓝城坤悦云庐、国投昆仑朗境园等新项目会接连入市。

不过老管城最好还是以地缘自住为主,毕竟区域界面短期内很难改变,想要实现增值比较难。

再说中原老城。

终于又出了2宗待拍地块,距离不远,地块不大。

中原老城一向缺好房子,现在在售的改善盘只有万科山河道二期,真心希望能多些好项目落地。

这些待拍地块具体的位置、面积、容积率等细化指标,都在文末,有兴趣可以领一下。

接着看惠济。

惠济有3个新地块都在连霍高速以南,2块招商开发,1块天河投资已拿。这几块地比较适合西北片区内自住。

还有1块在连霍高速以北,融创珑府后续地块,位置也不错,天河投资已拿,就看找谁合作了。

整个惠济区现在可选的好房子也非常少,希望这些地块能尽快落地。

再看二七。

二七这次的待拍地块主要集中在二七运河新区,都在西南四环边,位置一般。

其实二七运河新区已经发展到了四环,靠近三环的不少项目都接近尾声了。

这里大盘很多,房子很多,如果考虑在这里买房,一定尽量抓住学校、地铁等优质配套,未来才会有竞争力。

二七老城还有一个待拍地块在二七万达西边,值得老城自住关注。

还有常西湖新区。

3块土地之前拍出过,位置一般,关注度一般。

不过要注意,常西湖新区问题楼盘比较多,在这里买房一定要谨慎谨慎!

3

同时也要注意:

金水区、郑东新区、高新区、经开区,这几个好区域都是供应空

金水区除了杨金有2个新地块,整个金水北和金水老城这次都没有新增供地。

高新区除了化工路与腊梅街交叉口有1个新地块,四环内外都无供地。

经开区除了滨河有2个新地块,金沙湖附近1个新地块,经开老城核心无新供地。

整个郑东新区这次更是直接0供地。

所以,请珍惜这几个区域还在售的楼盘,以及接下来将入市的几个纯新盘!

比如金水北还在售的美盛教育港湾、越秀金悦文华、保利大都会等。

接下来会有几个新项目出来,保利缦城和颂、常绿金水宸院,以及北三环内的豫发豫园。

高新区还在售的只剩保利文化广场、谦祥云栖、朗悦公园府,就连西四环外的双湖科技城,现在可买的新房也不多了。

接下来,高新老城核心无新项目,双湖科技城也无新项目。

高新区的两个纯新盘,碧桂园云湖天境在常西湖北,郑轨云庭属于五龙口片区。

郑东新区只有北龙湖北岸比较热闹。

除了老盘万科拾谧森语(洋房)、华润瑞府(小高层)、保利璞岸(洋房)、中海云著湖居(洋房)、绿城湖畔雲庐(洋房),还有几个新盘出来。

但门槛会比较高,小高层3万,洋房4万起步。

老经开现在只有金茂未来府和绿城诚园在售。

未来很长一段时间都不会有新项目入市了。

4

不知道大家有没有发现,郑州这几年的供地量,一直在降降降!

分享一张图片,几个数据。

这是郑州2017-2022年的供地情况。

2018年,郑州主城实际供地1万多亩。

2019年8千多亩,2020年7千多亩,2021年6千多亩。

2022年更是只有3千多亩,直接腰斩!

从2019到2022年,连续4年,主城供地一直在减少。

今年就更不用说了。

已经快到年中,还没怎么供地。

更何况,在整个大郑州的库存总量里,近郊+远郊占了有70%。

所以郊区是有很大风险的,近几年郑州的很多下跌,基本都发生在郊区。

近郊和远郊都是郊区,郊区的房子从来不在我们的讨论分析范围内,因为它们没有价值,不要去碰就行了。

如果你不明白郑州,不理解郑州,很可能就会被带到近郊或远郊供应红海中!

所以,我们一定要清楚郑州具体哪些片区的供应量大。

供应过剩的区域难免会有一番厮杀,不用着急买。

供应稀缺的区域不必等,抓住能抓住的机会就行。

在深度分化的行情下,我们一定要把握三件事。

第一,有些房子确实在打折,但买房千万不要图便宜,不贪婪才能不踩坑。

开发商压力都很大,为了回款,会出现一些降价走量。

不要冲动,不要跟风,一定要买有价值的好房子,自住和投资都要兼顾,把持有周期拉长到5年以上。

第二,买错比买贵更苦逼。

很多人会纠结房贷利率,楼层户型等等。其实,最关键的是要选对区域,选对楼盘。

第三,新项目接连入市,你的选择权反而更大。

别窝在家不动,一定要实地去看房,亲自去看房!

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